ફ્રાન્સ અને સ્પેન - સોદો રજા ઘરો

સમગ્ર યુરોપમાં પ્રોપર્ટીની કિંમતો ઘટતી હોવાથી, વિદેશમાં હોલિડે હોમની માલિકીની તક ક્યારેય સારી ન હોઈ શકે. અને વિદેશી ચલણ સામે સંઘર્ષ કરી રહેલા સ્ટર્લિંગ સાથે - ગુરુવારે યુરો સામે છ મહિનાની નીચી સપાટીને સ્પર્શે છે - તે પછીના બદલે વહેલા આગળ વધવું શાણપણનું હોઈ શકે છે. પણ સોદાબાજી ક્યાં છે?

તાજેતરના આંકડા સૂચવે છે કે જૂના મનપસંદ ફ્રાન્સ અને સ્પેન હોલીડે હોમના ખરીદદારો સાથે તેમની લોકપ્રિયતા ફરી મેળવી રહ્યા છે. પરંતુ કેટલાક ભૂતપૂર્વ યુરોપીયન હોટસ્પોટ્સ હવે નિશ્ચિતપણે ઠંડો દેખાતા હોવાથી, તેમની ખરીદી પર નોંધપાત્ર વળતર ઇચ્છતા રોકાણકારો માટે ચિત્ર એટલું હકારાત્મક નથી.

વિદેશી મોર્ટગેજ ફર્મ કોન્ટીના જણાવ્યા અનુસાર, આ વર્ષે અત્યાર સુધીમાં તેને મળેલી પૂછપરછમાં 31 ટકા ફ્રાન્સમાં મિલકત વિશે છે, જ્યારે પાંચમાથી વધુ સ્પેન વિશે છે. કોન્ટીના ડિરેક્ટર ક્લેર નેસલિંગ કહે છે કે ખરીદદારો તેઓ જાણે છે અને વિશ્વાસ કરે છે તેવા વિસ્તારોને વળગી રહ્યા છે અને બલ્ગેરિયા, તુર્કી અને દુબઈ જેવા વધુ સાહસિક પ્રદેશો તરફ પીઠ ફેરવી રહ્યા છે.

સ્પેન યુકે હોલિડે હોમ ખરીદનારાઓ સાથે તેની લોકપ્રિયતા જાળવી રહ્યું છે કારણ કે બજારમાં પ્રોપર્ટીના વધુ પડતા સપ્લાયને કારણે ભાવમાં ભારે ઘટાડો થયો છે. કેટલાક કિસ્સાઓમાં, કોસ્ટા ડેલ સોલમાં કિંમતો 40/2006માં ટોચથી 7 ટકા ઘટી છે.

તેનો અર્થ એ છે કે જેઓ હંમેશા તડકામાં સ્થાન ખરીદવાનું સપનું જોતા હોય છે પરંતુ ખર્ચને કારણે તે મોકૂફ રાખવામાં આવે છે, હવે જોવાનો સમય છે.

સ્પેનિશ માર્કેટમાં પ્રોપર્ટીની ભરમારને કારણે યુકેની એક પેઢીએ ખાસ કરીને "પીડિત" પ્રોપર્ટીઝ, સામાન્ય રીતે રિપોઝેશન, પ્રોબેટ અથવા પાર્ટ એક્સચેન્જ પ્રોપર્ટીઝ માટે ખરીદદારો શોધવાનો પ્રયાસ કરવા માટે સેવા શરૂ કરી છે.

ઓનલાઈન પ્રોપર્ટી કંપની, whitehotproperty.co.uk, હાલમાં લોકપ્રિય પર્યટન સ્થળોમાં લગભગ 4,000 ડિસ્ટ્રેસ્ડ પ્રોપર્ટીનું માર્કેટિંગ કરી રહી છે - કેટલાક કિસ્સાઓમાં - મોટા ડિસ્કાઉન્ટ સાથે. એક ઉદાહરણમાં, ટોરેવિએજામાં ચાર બેડ, બે-બાથરૂમ ડુપ્લેક્સ એપાર્ટમેન્ટને ઘટાડીને €118.400 (£102,068) કરવામાં આવ્યું છે, જે મૂળ પૂછવાની કિંમત પર 27 ટકા ડિસ્કાઉન્ટ છે.

એ જ રીતે, કોસ્ટાસ જેવા પ્રવાસી હોટસ્પોટમાં પૂલ સાથેનો ત્રણ બેડરૂમનો વિલા €400,000માં ખરીદી શકાય છે. ત્રણ વર્ષ પહેલાં બજારની ઊંચાઈએ તેની કિંમત લગભગ €650,000 હશે.

ઇન્ટરનેશનલ પ્રોપર્ટી ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ફર્મ એસેટ્ઝના ચીફ એક્ઝિક્યુટિવ સ્ટુઅર્ટ લૉ, સ્પેનમાં બ્રિટિશ ઘર ખરીદનારાઓની સતત રુચિને યુ.કે.ની નિકટતા, તેની સન્ની આબોહવા અને રેતાળ દરિયાકિનારાની વિપુલતા માટે નીચે મૂકે છે.

પ્રમાણમાં નીચા પ્રોપર્ટીના ભાવો ઉમેરવાનો અર્થ એ છે કે બ્રિટ્સ સ્પેનમાં ખરીદવા માટે સારી સ્થિતિમાં છે - જ્યાં સુધી તેઓ રોકાણકાર-ગ્રેડના ભાવમાં વધારો થવાની અપેક્ષા રાખતા નથી. પુરવઠાની માંગને વટાવીને, પ્રમાણમાં ટૂંકા ગાળામાં નક્કર વળતર પર નિર્ભર વ્યાવસાયિક મિલકત વિકાસકર્તા માટે પરિસ્થિતિ અપ્રિય છે.

કાયદો કહે છે: “સ્પેન એ રોકાણના દૃષ્ટિકોણથી ખરીદી કરવા માટે ખૂબ જ મુશ્કેલ સ્થળ છે, ખાસ કરીને જો તમે તમારા તમામ ખર્ચને ભાડા સાથે આવરી લેવા આતુર હોવ. ઓવરસપ્લાય ભાડા બજારને અસર કરી રહી છે અને વિનિમય દર મદદ કરી રહ્યો નથી.

“જો કોઈએ હોલિડે હોમ પર પોતાનું મન નક્કી કર્યું હોય કે તેઓ ભાડે આપવાના નથી, તો સ્પેન આદર્શ છે, અને ખૂબ જ સમસ્યા જે રોકાણકારને સમસ્યા ઊભી કરે છે તે કિંમતને નીચે લાવવામાં મદદ કરે છે. ત્યાં વિશાળ પસંદગી છે, અને કેટલીક ખૂબ સારી કિંમત પણ છે.”

જો કે, સ્પેનમાં પુષ્કળ આકર્ષણ હોવા છતાં, યુરોપિયન કોન્ટિનેંટલ પ્રોપર્ટી માર્કેટ હજુ સુધી પુનઃપ્રાપ્ત થયું નથી. નેધરલેન્ડ, ડેનમાર્ક, સ્લોવેનિયા અને સ્લોવેકિયાએ વર્ષના બીજા ક્વાર્ટરમાં ઘરની કિંમતમાં બે આંકડામાં ઘટાડો જોયો છે.

પરંતુ અગ્રણી હોરર સ્ટોરી બલ્ગેરિયા છે. બાલ્કન્સમાં ભૂતપૂર્વ હોટસ્પોટ હવે ધિરાણકર્તાઓ અને ખરીદદારો માટે એકસરખું નો-ગો એરિયા છે, તેના લેન્ડ રજિસ્ટ્રી ડેટા દર્શાવે છે કે 35 ના પ્રથમ અર્ધવાર્ષિક ગાળામાં રિયલ એસ્ટેટના વ્યવહારોમાં વાર્ષિક ધોરણે 2009 ટકાનો ઘટાડો થયો હતો.

બલ્ગેરિયામાં ઇન્ટરનેશનલ રિયલ એસ્ટેટ ફેડરેશનના જણાવ્યા અનુસાર, અગાઉ ફેશનેબલ બ્લેક સી વિસ્તારમાં જમીનના ભાવ 40ના સમાન સમયગાળાની સરખામણીએ 2009ના પ્રથમ આઠ મહિનામાં સરેરાશ 2008 ટકા ઘટ્યા હતા. બલ્ગેરિયાના તમામ મુખ્ય શહેરો અને દરિયા કિનારે આવેલા રિસોર્ટ્સ, જેમાં સોફિયા, વર્ના અને સમોકોવ, તેમજ શિયાળુ રિસોર્ટ બોરોવેટ્સનો સમાવેશ થાય છે, તે જ સમયગાળામાં 50 ટકાના વિસ્તારમાં ઘટાડો નોંધાયો છે.

સ્ટુઅર્ટ લો બ્રિટ્સને બલ્ગેરિયાને કોઈપણ કિંમતે ટાળવા ચેતવણી આપે છે. તે કહે છે: “તે માત્ર ભયાનક છે; બજારનું તળિયું ક્યાં છે? અમારો પ્રશ્ન હંમેશા રહ્યો છે કે ‘તમે શા માટે પરેશાન થશો?’ ત્યાં ઘણી સારી જગ્યાઓ છે, કાં તો નજીક, સારી અથવા એટલી જ સસ્તી. સ્પેનની તુલના બલ્ગેરિયા સાથે… ખરેખર કોઈ વિકલ્પ નથી. સ્પેન લગભગ દરેક બૉક્સને ટિક કરે છે અને તે ખૂબ નજીક અને સરળ છે?"

તે સૂચવે છે કે જો સંભવિત હોલિડે હોમબાયર્સ વધુ દૂર જવા માંગતા હોય, તો તેઓએ યુ.એસ.નો વિચાર કરવો જોઈએ, જ્યાં કેટલાક સોદા મળી શકે છે. “કોઈપણ વ્યક્તિ કે જેણે ક્યારેય ફ્લોરિડામાં હોલિડે હોમ ધરાવવાની આકાંક્ષા રાખી છે અને તાજેતરમાં જોયું નથી, તેઓ જે મેળવી શકે તેનાથી ખરેખર આઘાત પામશે. અમે પ્રાઇમ રિસોર્ટ્સમાં €50,000- €70,000માં ઓર્લાન્ડોના ટાઉનહાઉસ જોયા છે.”

આ ક્ષણે ઘણા લોકો યુરોપને ટાળી રહ્યા છે તેનું એક કારણ પાઉન્ડની સ્થિતિ છે. છેલ્લાં બે વર્ષમાં ચલણ બજારોમાં અભૂતપૂર્વ અસ્થિરતા જોવા મળી છે, જેમાં યુરો સામે સ્ટર્લિંગના મૂલ્યમાં 30 ટકાથી વધુની વધઘટ થઈ છે. પાઉન્ડ હાલમાં લગભગ €1.1 ખરીદે છે, ઘણા ચલણ વિશ્લેષકો આગાહી કરે છે કે સમાનતા ખૂબ જ ટૂંક સમયમાં આવશે.

ફોરેન કરન્સી ડાયરેક્ટના ડાયરેક્ટર સ્ટીફન હ્યુજીસને ડર છે કે સ્ટર્લિંગ "પતન થઈ રહ્યું છે". તે દલીલ કરે છે કે ચલણના વેપારીઓ એક વસ્તુ પર સંમત છે: "સ્ટર્લિંગ ઝડપથી અને દૂર સુધી પડવાની સંભાવના છે."

વધુ ઘટવાની સંભાવના સાથે, હાલના અથવા સંભવિત યુરોપિયન ઘર ખરીદનારાઓએ પોતાને બચાવવા માટે શું કરવું જોઈએ? માર્ક બોડેગા, કરન્સી બ્રોકર HiFX ના ડિરેક્ટર, ભલામણ કરે છે કે વિદેશમાં ખરીદી કરવા માંગતા લોકોએ "ફોરવર્ડ કોન્ટેક્ટ" પર વિચાર કરવો જોઈએ. "આ તમને હવે ચલણ ખરીદવા અને તેના માટે પછીથી ચૂકવણી કરવાની મંજૂરી આપે છે," તે સમજાવે છે. "તમારે હવે 10 ટકા ડિપોઝિટ અને કોન્ટ્રાક્ટની પાકતી મુદત પર 90 ટકા બેલેન્સ ચૂકવવાની જરૂર પડશે, પરંતુ તે ગ્રાહકોને એક વર્ષ સુધી વિનિમય દરમાં લૉક કરવાની મંજૂરી આપે છે."

આંતરરાષ્ટ્રીય એસ્ટેટ એજન્ટ નાઈટ ફ્રેન્ક તરફથી જુલિયન કનિંગહામ ખંડ પરના બ્રિટિશ વિક્રેતાઓને તેમના પૂછેલા ભાવ ઘટાડવા સલાહ આપે છે. તે કહે છે: “સમજશકિત વિક્રેતા સંભવિત ખરીદદારને ચલણના કોઈપણ લાભને ઓછી પૂછતી કિંમતના રૂપમાં આપી રહ્યા છે. પરંતુ સંભવિત ખરીદનારને તે લાભની ચોક્કસ ટકાવારી આપ્યા વિના, તે સોદો કરવાનું વધુ મુશ્કેલ બનાવે છે.

હોલિડે હોમ હેવન: ફ્રાન્સ શા માટે નંબર વન રહે છે

તે જોવાનું મુશ્કેલ નથી કે શા માટે ફ્રાન્સ બ્રિટ્સ માટે સૌથી લોકપ્રિય પસંદગી છે. માર્ગ, રેલ અને હવાઈ માર્ગે સરળતાથી સુલભ, સંભવિત ખરીદદારો માત્ર બજેટ એરલાઈન્સની દયા પર નથી. યુકેની સરખામણીમાં ફ્રાન્સમાં ઘરની કિંમતો સ્થિતિસ્થાપક રહી છે, અને મોર્ટગેજ ફંડિંગ પણ મોટે ભાગે વધુ આકર્ષક છે.

નેસ્લિંગ કહે છે: “ફ્રાન્સમાં, ધિરાણકર્તાઓ હંમેશા થોડા વધુ સાવધ રહ્યા છે. તેઓએ ચોક્કસપણે આત્યંતિક દૃષ્ટિકોણ લીધો નથી જે યુકેના મોટાભાગના ધિરાણકર્તાઓએ કર્યો હતો. ક્રેડિટ ક્રંચ દરમિયાન અમે હજુ પણ €100 થી વધુની લોન માટે ફ્રાન્સમાં 250,000 ટકા ગીરો મેળવવામાં સક્ષમ છીએ.”

ફ્રાન્સમાં ચાર-પાંચમા ભાગથી વધુ ગીરો નિશ્ચિત છે અને મોટાભાગના નવા ગીરો ઓછામાં ઓછા એક વર્ષ માટે નિશ્ચિત છે. આ ધિરાણ વ્યૂહરચના એ બીજું કારણ છે કે ફ્રેન્ચ પ્રોપર્ટી માર્કેટ, એકંદરે, બ્રિટન કરતાં વધુ સારું પ્રદર્શન કરી રહ્યું છે.

ફ્રાન્સના નેશનલ એસોસિએશન ઓફ રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટના જણાવ્યા અનુસાર, ગયા વર્ષે દેશમાં મકાનોની કિંમતોમાં ઘટાડો થવાનો સમયગાળો હોવા છતાં, આ વર્ષના બીજા ક્વાર્ટરમાં ફ્રાન્સમાં ભાવ ખરેખર 3.9 ટકા વધ્યા હતા.

ઇન્ટરનેશનલ પ્રોપર્ટી ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ફર્મ એસેટ્ઝના ચીફ એક્ઝિક્યુટિવ સ્ટુઅર્ટ લૉ સંમત થાય છે કે ફ્રાન્સમાં ગીરો ધિરાણકર્તાઓએ તેમના માપદંડોને મોટાભાગે યથાવત રાખ્યા છે, એવી દલીલ કરે છે કે કારણ કે તેઓ પોષણક્ષમતા પર આધારિત ધિરાણ આપે છે, ફ્રાન્સમાં કિંમતોમાં બિનટકાઉ તેજી અટકાવવામાં આવી છે. તે કહે છે: "ફ્રાન્સના દક્ષિણમાં કિંમતો ભાગ્યે જ ડૂબી ગઈ છે કારણ કે બેંકોને લાગતું નથી કે તેમને ત્યાં નોંધપાત્ર જોખમ છે."