અગાઉ ફેડરલ નેશનલ મોર્ટગેજ એસોસિએશન અથવા એફએનએમએ તરીકે ઓળખાતું હતું, ફેની મેની સ્થાપના 1938માં કરવામાં આવી હતી. તેનો પ્રારંભિક ધ્યેય મહામંદી બાદ ગૃહ ઉદ્યોગને ઉત્તેજીત કરવાનો હતો. તેણે રહેણાંક ગીરો લોન માટે પ્રથમ ગૌણ બજાર પણ બનાવ્યું. 1968માં, ફેની માએ એક ખાનગી, સ્ટોકહોલ્ડર-માલિક, સરકાર-નિયંત્રિત કોર્પોરેશન બની જેના શેરનો વેપાર ન્યૂયોર્ક સ્ટોક એક્સચેન્જમાં થાય છે.
ફેની મેએ દેશભરમાં ગીરો માટે ઓછી કિંમતની મૂડી વહેતી રાખી અને ઘર ખરીદનારાઓને સીધું ધિરાણ આપતું નથી; તેના બદલે તે ધિરાણકર્તાઓ સાથે વ્યાપાર કરે છે તેની ખાતરી કરવા માટે કે તેઓનું મોર્ટગેજ ફંડ સમાપ્ત ન થાય. Fannie Mae મોટા બિલ્ડરો અને રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓને 25 મહિના અગાઉથી ભંડોળ માટે $12 મિલિયન અને વધુની રકમમાં માસ્ટર પ્રતિબદ્ધતાઓ પ્રદાન કરે છે.
બજારે તાજેતરમાં જોયું તેમ, ફેની મે અને ફ્રેડી મેક બંનેએ મુશ્કેલીનો અનુભવ કર્યો. છેલ્લા અઠવાડિયામાં, સરકારે અભૂતપૂર્વ તણાવના સમયે એસોસિએશનની તરલતા પૂરી પાડવા માટે ફેની મેને કન્ઝર્વેટરીશીપમાં મૂકવાનો નિર્ણય કર્યો. વધુ મહત્ત્વની બાબત એ છે કે, સરકારે મૂડી, તિજોરી અને ફેનીઝ રેગ્યુલેટર, ફેડરલ હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ એજન્સી પરના તેના મુદ્દાઓને સંબોધિત કર્યા હતા, જે ઉપરોક્ત દરેક એન્ટિટીના $100 બિલિયન સુધીના ભંડોળ માટે પસંદગીના સ્ટોક ખરીદી કરારની સ્થાપના કરવા સંમત થયા હતા, કેનેથ બેકન, એક્ઝિક્યુટિવ વાઇસ અનુસાર. ફેની મે માટે હાઉસિંગ અને કોમ્યુનિટી ડેવલપમેન્ટના પ્રમુખ.
“અમે ઘણી બધી ખોટનો અનુભવ કર્યો હોવાથી, મોર્ટગેજ-બેકડ સિક્યોરિટીઝમાં દેવું ધરાવનાર રોકાણકાર, ઉપલબ્ધ મૂડી અને અમારી એજન્સીની સ્થિર શક્તિ વિશે વિશ્વાસ અનુભવશે. તેઓએ લીધેલું બીજું પગલું માત્ર ફેની મે અને ફ્રેડી મેક માટે જ નહીં, પણ ફેડરલ હોમ લોન બેંક સિસ્ટમ માટે પણ નવી સુરક્ષિત ધિરાણ સુવિધા ઉભી કરવાનું હતું, કારણ કે સરકાર ચિંતિત હતી કે જો એજન્સી દેવું ઇશ્યૂ કરવા માટે બહાર જાય, અને દેવું બજારો ઓવરફ્લો થઈ જાય છે, અમે હવે ભંડોળનો ઉપયોગ કરી શકતા નથી,” બેકને જણાવ્યું હતું કે, આ ઘટનાઓને લીધે, ફેની માએ હવે મૂડીના સ્ત્રોત, ખાતરીપૂર્વકની તરલતા અને સરકાર તરફથી સમયાંતરે તેમની મોર્ટગેજ-બેક્ડ સિક્યોરિટીઝ ખરીદવાનું વચન આપ્યું છે, જો એજન્સી તેમની કિંમત બજારમાં યોગ્ય કરશે.
સરકારે ભંડોળ મૂક્યું ત્યારથી, તેણે હવે ફેની મે પર સંચાલકીય નિયંત્રણ રાખવાનું નક્કી કર્યું છે. રોકાણકાર માટે, આનો અર્થ એ છે કે એજન્સી ખૂબ જ વ્યવસાયમાં છે, બેકને કહ્યું. “અમે આ વર્ષે અમારો પોર્ટફોલિયો વધતો જોવા માંગીએ છીએ. વધુ મહત્ત્વની બાબત એ છે કે બજારે કેવી પ્રતિક્રિયા આપી છે, આપણા દેવા પર તેનો ફેલાવો કડક બનાવવો એ ચાવી છે. અમે ઇશ્યુ સાથે $7 બિલિયનનું દેવું બચાવવામાં સક્ષમ હતા, જે $9 બિલિયનના ઓવર-સબ્સ્ક્રાઇબ થયા - અમે અત્યાર સુધીની સૌથી મોટી ઑફર કરી છે. પ્રારંભિક સંકેતો કહે છે કે આ કામ કરી રહ્યું છે,” ફેની મેના વીપીએ જણાવ્યું હતું.
મોર્ટગેજ બેંકર્સ એસોસિએશનના જણાવ્યા મુજબ, એકલ-પરિવારના ઘરો સાથેના અપરાધ દર જૂન 64ના અંતે બાકી રહેલી તમામ લોનના 2008 ટકા છે, જે ગયા વર્ષ કરતાં 129 પોઈન્ટ વધારે છે. આ વર્ષે ગીરો પરની લોન 2.75 ટકા પર પહોંચી છે, જે ગયા વર્ષના દર કરતાં બમણી છે. ફેની માએનો સિંગલ-ફેમિલી ફોરક્લોઝર દર બીજા ક્વાર્ટરના અંતે 1.36 ટકાના દરે નીચો હતો, પરંતુ દર હજુ પણ ગયા વર્ષના દર કરતા બમણા છે. “સ્પષ્ટપણે, બજાર મુશ્કેલીમાં છે. અમે શરૂઆતમાં ભાવમાં 7 થી 9 ટકાનો ઘટાડો જોવાની અપેક્ષા રાખી હતી, પરંતુ કેટલાક ફોલો-અપ પછી, અમે અપર-એન્ડેડ રેન્જ 15 થી 19 ટકા સુધી ચડતા જોઈએ છીએ. જો તે થયું હોય, તો તે હજુ પણ મહત્વપૂર્ણ છે કે ક્રેડિટ સ્થિર થઈ શકે છે. તરલતા સાથે વધુ કરવાની જરૂર છે અને ફેનીનું અંડરરાઈટિંગ યોગ્ય રીતે કરવામાં આવ્યું છે. આપણે એ પણ જોઈએ છીએ કે 'નો-મની ડાઉન ઓર લિટલ મની ડાઉન ઓન મોર્ગેજ'નો યુગ પૂરો થયો છે. સિંગલ-ફેમિલી લોન પર જોખમોના સ્તરો મૂકવા, જ્યારે તેમની પાસે બીજી લોન હોય, અથવા એડજસ્ટેબલ રેટ મોર્ટગેજ અથવા માત્ર વ્યાજ, અને ઘણી બધી બાબતો જે ગ્રાહકો સમજી શકતા ન હતા, તે ભૂતકાળની વાત છે," બેકને કહ્યું.
તેમણે ઉમેર્યું હતું કે તેઓ છેતરપિંડી દૂર કરવા માટે વધુ સમય પસાર કરશે.
તે જ રીતે ભાડાના બજાર પર પણ પ્રકાશ પાડવો એટલો જ મહત્વપૂર્ણ છે, એક વિશાળ બજાર કે જેનું 850ના અંતમાં $2007 બિલિયનનું મલ્ટિ-ફેમિલી દેવું બાકી હતું. તેની પ્રબળ ખેલાડી કોમર્શિયલ મોર્ટગેજ બેક્ડ સિક્યોરિટીઝ (CMBS) હતી જેમાં બહુ-પરિવારમાં $36 બિલિયન હતું. ગીરો ધિરાણ. ફેની માએ અપેક્ષા રાખી છે કે આ વર્ષે આ રકમ $2 બિલિયન કરતાં ઓછી હશે.
“આ બજાર પૃથ્વીના ચહેરા પરથી નીચે પડી ગયું છે કારણ કે CMBSની મલ્ટિફેમિલી લોન પર અપરાધ દરો લગભગ 120 બેસિસ પોઈન્ટ છે; ફેની માઈના પોર્ટફોલિયોમાં $170 બિલિયનના કારોબારમાં અપરાધ માત્ર 11 બેસિસ પોઈન્ટ છે. જ્યારે એકંદર વોલ્યુમ વધ્યું છે, કારણ કે ફેની અને ફ્રેડીએ આ બજારમાં પ્રભુત્વ જમાવ્યું છે, અમારું વોલ્યુમ વધ્યું છે. આ વર્ષે, અમે વર્ષના પ્રથમ અર્ધવાર્ષિક ગાળામાં મલ્ટિફેમિલી ફાઇનાન્સિંગ પર $22 બિલિયન કર્યું. વાચોવિયા, ડોઇશ બેંક, વેલ્સ ફાર્ગો અથવા પીએનસી જેવા અન્ય ખેલાડીઓએ તે $18 બિલિયનમાંથી $20 બિલિયનની ડિલિવરી કરી - તેઓએ તેને એક સારું બિઝનેસ મોડલ માન્યું; તેઓએ લોનનો આશરો લીધો છે અને અમારી સાથે જોખમ શેર કર્યું છે. ત્યાં પૂરતી વ્યાપારી મોર્ટગેજ માર્કેટ બ્લો-અપ્સ હોવાથી, લોકોએ તે ન થાય તે માટે સિસ્ટમને વ્યવસ્થિત કરી,” બેકને એ હકીકતને સંબોધતા કહ્યું કે ભૂતકાળમાં વ્યવસાયિક ગીરોની સમસ્યાથી ઘણા બળી ગયા હોવાથી, તેઓ આ ઇવેન્ટ માટે તૈયાર હતા. જ્યારે સિંગલ-ફેમિલી માર્કેટ, લોકોએ તેમના અંડરરાઈટિંગને હળવું કર્યું કારણ કે લોકોને 1990ની કોઈ યાદ નથી જ્યારે સમાન ઘટનાઓ બની હતી. અપરાધના દરો આટલા ઓછા હોવાનું કારણ એ છે કે નવી ઉત્પત્તિ પર સરેરાશ લોન-ટુ-વેલ્યુ 67 ટકા હતી; ડેટ સર્વિસ કવરેજ રેશિયો 120 ની ઉત્તરે છે. “અને અમે ફેની માએ જે રીતે અન્ડરરાઇટ કરીએ છીએ, અમે ભાડાને જોતા નથી પરંતુ ભૂતકાળના સંગ્રહને જોઈએ છીએ. અમે ખૂબ જ રૂઢિચુસ્ત છીએ કારણ કે અમારા કાર્યક્રમો 1980 ના દાયકાની રાખથી શરૂ થયા હતા, પોર્ટફોલિયોને ચાલુ રાખીને," તેમણે કહ્યું.
વર્તમાન બજારનું મૂલ્યાંકન કરતાં, બેકન વિચારે છે કે મલ્ટિફેમિલી માર્કેટ વેકેન્સી 7 ટકાથી નીચે છે. “અમને બજાર વિશે સારું લાગે છે, એ વિચારીને કે યુએસની વસ્તી હજુ પણ જન્મ દર અને ઇમિગ્રેશનમાં વધારો કરી રહી છે. ફેની માએ આગામી બે વર્ષમાં વસ્તી વિષયક પ્રોફાઇલ ભાડાની સ્થિતિમાં વધુને વધુ આગળ વધતી જોઈ છે. અમે એ પણ જોશું કે ઘણા વૃદ્ધ લોકો તેમના ઘરો વેચે છે અને સ્વતંત્ર-રહેવાની સુવિધામાં રહેવાનું સ્વીકારે છે જેમાં તેમની ઉંમર વધવાની સાથે તેમના માટે ઓછી જાળવણી અને ઓછા વસ્ત્રો અને આંસુની સમસ્યા હોય છે," તેમણે ઉમેર્યું.
ફેની માને સૌથી વધુ જે ચિંતા કરે છે તે આના જેવા સમયે "પ્રશ્નવાચક" નોકરીમાં વૃદ્ધિ છે, વધુ "ઈશ્વરના કાર્યો" જેમ કે વાવાઝોડા, મંદી અને વ્યવહારના દર (કેપિટલાઇઝેશન દરોને કારણે ખરીદદારો અને વેચાણકર્તાઓ વચ્ચેનું મહાન વિભાજન જે પહેલાથી જ હતું. અત્યંત નીચા 6-7 ટકા વચ્ચે જે બિનટકાઉ હતા). “અમે અર્થમાં વિપરીત જોવાનું શરૂ કરી રહ્યા છીએ, એટલે કે કેપ રેટ ડેટ રેટ કરતા નીચા છે, જે ખરીદદાર અને વેચનારના મૂલ્યોના પરિપ્રેક્ષ્ય વચ્ચે મોટો તફાવત બનાવે છે જે ક્યારેક તફાવતને કારણે કિંમતમાં 15 ટકાના તફાવત સુધી પહોંચે છે. બધા BRIC (બ્રાઝિલ, રશિયા, ભારત, ચીન) તેજીવાળા દેશો માટે ત્યાં ઘણી બધી ઇક્વિટી મૂડી છે, કે રોકાણકારો યુએસ જે ઓફર કરી શકે છે તેના કરતાં વધુ સારી રીતે વિદેશી ઇક્વિટી માટે જશે. તેથી જ રોકાણકારો બે વાર વિચારે છે,” તેમણે કહ્યું.
લોકોના ઘરોમાં ઉચ્ચ અપરાધ જોવા એ એક પ્રકારનું અવાસ્તવિક છે. "પરંતુ જ્યારે તમે ઓફિસો અને એપાર્ટમેન્ટ્સ જુઓ છો, ત્યારે તે એટલું ખરાબ નથી. સારમાં, મલ્ટિ-ફેમિલી હોમ્સ સારું પ્રદર્શન કરી રહ્યા છે પરંતુ અમે એક નાનું બજાર જોવાની અપેક્ષા રાખીએ છીએ જ્યાં લોકો કેપ રેટ માટે સામાન્ય જમીન તરફ જુએ છે. ક્રેડિટ ક્રંચ સાથે, અમે વર્ષના અંતે ન્યૂયોર્કની બહાર કેપ રેટ 6 થી 6.5 ટકા સુધી ચાલતા જોઈશું," બેકને જણાવ્યું હતું.
અમેરિકન ક્રેડિટ માર્કેટની સ્થિતિ વિશે ચિંતિત થવાનું એક વાસ્તવિક કારણ છે. “પરંતુ હું માનું છું કે, જો તમે બજારનું વિચ્છેદન કરો છો, તો તમામ નિવેદનો/સામાન્યીકરણો તદ્દન સાચા નથી. અમારી પાસે સિંગલ ફેમિલી માર્કેટ્સ છે જે ખરાબ છે, પરંતુ કેટલાક સેગમેન્ટ દેશના કેટલાક ભાગોમાં સારું કરી રહ્યા છે. વસ્તી વૃદ્ધિના સંદર્ભમાં લાંબા ગાળાની મૂળભૂત બાબતો છે. ત્યાં ઘણી બધી સકારાત્મક બાબતો છે જેમાં સરકાર દ્વારા અમારા મુદ્દાઓ પર મજબૂત અને સ્પષ્ટ રીતે કાર્ય કરવાનો નિર્ણય લેવામાં આવ્યો છે. આથી, હું માનું છું કે ફેની મે દ્વારા હાઉસિંગ ગીરોમાં મજબૂત પ્રવાહિતા આવશે," તેમણે કહ્યું.
સમાપ્તિમાં, ફેની માએ વીપીએ કહ્યું, “હું આશા રાખું છું કે આ 9/11 પછી આપણે જે વલણ જોયું છે તે પ્રજ્વલિત કરશે, કારણ કે દિવસના અંતે, બજારો લોકોની લાગણીઓ દ્વારા આગળ વધે છે. જો લોકો અંધકારમય અને નકારાત્મક હોય, તો બજારો ક્યારેય વધુ સારા થવાના નથી. આશા છે કે, લોકો અમેરિકન બજારની સાચી લાક્ષણિકતામાં તેમના આશાવાદને પુન: જાગૃત કરશે અને લોકોને પાછા પગથિયાં તરફ દોરી જશે અને વ્યવહારો કરવાનું શરૂ કરશે."
