કો-ઓપ મની ખાડો ખોદતા પહેલા

ક્લિફ પરથી કૂદતા પહેલા જુઓ

1. મકાન માટે મૂડી યોજના

2. મૂડી સુધારણા (ભૂતકાળનો ઈતિહાસ અને ભાવી યોજનાઓ જેમાં ખર્ચ અંદાજ અને સમયમર્યાદાનો સમાવેશ થાય છે)

3. મકાન માટે ગીરો (શરતો/નવીકરણ વિકલ્પો શું છે)

4. મેનેજમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ (હાલમાં મેનેજમેન્ટ કોન્ટ્રાક્ટ ધરાવતી કંપની; ખર્ચ/સેવાઓ)

5. જાહેર અને એપાર્ટમેન્ટની જગ્યાઓ પર એસ્બેસ્ટોસ સર્વે

6. ભોંયરામાં અને અન્ય સાર્વજનિક જગ્યાઓ પર સડતી વિન્ડો ફ્રેમ્સ જે ઉંદરો/બગ્સ અને પાણીના નુકસાન માટે પ્રવેશ બિંદુ હોઈ શકે છે

7. પાણી/ઇલેક્ટ્રિક મીટર. દરેક વર્ષના ખર્ચની સમીક્ષા થવી જોઈએ. શું દર વર્ષે ખર્ચ સમાન છે?

એપ્લિકેશન પેકેજ. હેડ UP (વે UP)

ત્રણ શરતો છે જે દરેક સંભવિત કો-ઓપ ખરીદનારને યાદ રાખવી જોઈએ: ડાઉન પેમેન્ટ, ડેટ-ટુ-ઈન્કમ રેશિયો અને પોસ્ટ-ક્લોઝિંગ લિક્વિડિટી.

•             અડચણ એક: ડાઉન પેમેન્ટ એ પ્રારંભિક રોકડ ભાગ છે જે ખરીદદાર બેંક અથવા અન્ય ધિરાણકર્તા દ્વારા ધિરાણ કરવા માટે બાકીની રકમ સાથે વેચનારને ચૂકવે છે. કો-ઓપ્સ ઇચ્છે છે કે માલિકો તેમના ઘરોમાં ઇક્વિટી ધરાવે છે. ડાઉન પેમેન્ટ 20-50 ટકા (સાર્વત્રિક નહીં) થી ચાલી શકે છે. કેટલીક ઉચ્ચ-સ્થિતિવાળી ઇમારતો ધિરાણની મંજૂરી વિના તમામ રોકડ ખરીદીનો આગ્રહ રાખી શકે છે.

•             અડચણ બે: દેવું-થી-આવક ગુણોત્તર. ખરીદનારના માસિક દેવાની રકમ તેની/તેણીની માસિક આવક દ્વારા ભાગ્યા. ઘણા કો-ઓપ્સ માટે અનુમતિપાત્ર દેવું અને આવકનો ગુણોત્તર 25-30 ટકા ઉપર છે. ઘણા બોર્ડ એકંદર નાણાકીય ચિત્ર પણ જુએ છે. જો કોઈ વ્યક્તિ સામાજિક સુરક્ષા પર છે અને દર મહિને માત્ર $2100 લાવે છે, પરંતુ તેની પાસે બેંક અથવા રોકાણમાં $10 મિલિયન છે, તો દેવું-થી-આવકનો ગુણોત્તર કોઈ સમસ્યા નથી. 

•             હર્ડલ થ્રી. પોસ્ટ-ક્લોઝિંગ લિક્વિડિટી. ડાઉન પેમેન્ટ કર્યા પછી સંભવિત ખરીદનારને સરળતાથી ઉપલબ્ધ નાણાંની રકમ. આમાં બેંકમાં રોકડ, મની-માર્કેટ અને/અથવા સ્ટોક ફંડ, સ્ટોક પોર્ટફોલિયો, ટ્રેઝરી બિલ્સ, ડિપોઝિટના પ્રમાણપત્રો (પ્રવાહી ગણવામાં આવે છે) શામેલ હોઈ શકે છે. IRAs અને અન્ય નિવૃત્તિ ખાતાઓને પ્રવાહી ગણવામાં આવતા નથી, ન તો જીવન વીમા પૉલિસીઓ, સ્ટોકના બિન-રોકાણ કરાયેલા શેર અથવા વ્યક્તિગત મિલકત (એટલે ​​કે, રિયલ એસ્ટેટ, કલાના કાર્યો).

અંગૂઠાનો નિયમ - નોકરીમાંથી છટણી અથવા માંદગી જેવા કોઈ કારણસર તેની/તેણીની આવક સમાપ્ત થઈ જાય તેવા કિસ્સામાં ખરીદદાર પાસે બે વર્ષ માટે ગીરો અને જાળવણી ચૂકવવા માટે પૂરતી રોકડ હોવી જોઈએ.

બોર્ડ કેટલીકવાર એક વર્ષની તરલતા અને એસ્ક્રોમાં મૂકવામાં આવેલી એક વર્ષની રોકડ માટે પતાવટ કરે છે જે સંભવિત ખરીદનારને સમય પહેલાં પ્રવાહી સંપત્તિ વેચીને એસ્ક્રો રોકડ એકત્ર કરવાની મંજૂરી આપે છે અને બોર્ડને માનસિક શાંતિ આપે છે.

કેટલાક બોર્ડ બ્રોકર્સ અને ખરીદદારોને તેમની સંખ્યાત્મક આવશ્યકતાઓ વિશે અગાઉથી જાણ કરશે જેથી સ્વીકૃતિની ઓછી તક ધરાવતા લોકોને તપાસવામાં સમય અને મુશ્કેલી ટાળી શકાય. અન્ય બોર્ડની કોઈ ચોક્કસ આવશ્યકતાઓ હોતી નથી અને કેસ-દર-કેસના આધારે ચુકાદો આપે છે.

જોખમો વિ. પુરસ્કારો

બધી ખરીદી જોખમ વહન કરે છે. NYC કો-ઓપ ખરીદવાના કિસ્સામાં, ઘણા પરિબળો ખરીદનારના નિયંત્રણમાં નથી હોતા, જેમાં નબળી રીતે સંચાલિત ઇમારત, આળસુ કો-ઓપ બોર્ડ અથવા અપ્રશિક્ષિત અથવા અપર્યાપ્ત બિલ્ડિંગ સ્ટાફનો સમાવેશ થાય છે. શેરધારકોને મોટા મકાન સમારકામ માટે બીઓડી દ્વારા લાદવામાં આવેલા અણધાર્યા વિશેષ આકારણીઓનો સામનો કરવો પડી શકે છે જે અણધાર્યા હતા અને જાળવણીની ચૂકવણી ફુગાવા કરતાં વધુ ઝડપથી વધી શકે છે. BOD સબલેટ અથવા અન્ય નીતિઓમાં ફેરફાર કરી શકે છે, જેનાથી એપાર્ટમેન્ટ ભાડે આપવું અને/અથવા પાળતુ પ્રાણીની માલિકી અશક્ય બને છે. સંભવિત ખરીદદારોના મનસ્વી બોર્ડના અસ્વીકારને કારણે તમારું એપાર્ટમેન્ટ વેચવું એ એક પડકાર બની શકે છે કારણ કે BODના સભ્યને તમારી સામે ક્રોધ છે.

આગળ જાવ

તમને તમારા સપનાનું એપાર્ટમેન્ટ મળી ગયું છે. તમારા એટર્ની, એકાઉન્ટન્ટ, ઇન્ટિરિયર ડિઝાઇનર, આર્કિટેક્ટ અને પરિવાર બધા એક જ પૃષ્ઠ પર છે. તમે અને માલિક વેચાણ કિંમત પર કરાર પર પહોંચ્યા છો અને હવે તે બંધ કરવાનો સમય છે.

બંધ કરવાનો સમય

NYC માં કો-ઓપ બંધ થવાનો સમય ત્યાં હસ્તાક્ષર કરેલ ખરીદી કરાર હોય ત્યારથી 2-3 મહિનાનો સમય લાગી શકે છે; જો કે, વાસ્તવિક દુનિયામાં તેને બંધ થવામાં કેટલો સમય લાગે છે અને તે સંખ્યાબંધ પરિબળો પર આધારિત છે અને તે ખરીદનારના સીધા નિયંત્રણની બહાર હોઈ શકે છે:

1. પ્રાયોજક એપાર્ટમેન્ટ ખરીદતી તમામ રોકડ ખરીદી. 2-3 મહિના (અથવા ઓછા) પર પ્લાન કરો ...પણ,

2. બિનઅનુભવી એટર્ની સાથે એસ્ટેટમાંથી ખરીદી - વિલંબ

3. કો-ઓપ બોર્ડ પેકેજ અધૂરું હોઈ શકે છે અથવા તેમાં ભૂલો હોઈ શકે છે - વિલંબ

4.            મેનેજિંગ એજન્ટ એપ્લિકેશનની સમીક્ષા કરવામાં ધીમી છે અને તેને બોર્ડને મોકલવાનું મુલતવી રાખે છે – વિલંબ

5.            કો-ઓપ બોર્ડ ઘણા વેચાણની સમીક્ષા કરી રહ્યું છે અને તેઓ BOD ધ્યાન માટે સ્પર્ધા કરી રહ્યા છે - વિલંબ

6.            રજાના સમયગાળા દરમિયાન સબમિટ કરેલ બોર્ડ પેકેજ – વિલંબ

7.            ઈન્ટરવ્યુ શેડ્યુલિંગ તકરાર (તમે અને BOD) – વિલંબ

8.            BOD નિર્ણય લઈ શકતું નથી - વિલંબ

9.            વિક્રેતા અથવા ખરીદનાર અસહકાર છે – વિલંબ

બંધ ખર્ચ

•             એટર્ની ફી. $1,500-$4,000 સુધીની રેન્જ. સામાન્ય રીતે વ્યવહાર બંધ થવા પર ચૂકવવામાં આવે છે. બેંકના એટર્ની ($1,000) માટે વધારાની ફી હોઈ શકે છે.

•             મેન્શન ટેક્સ. ન્યુ યોર્ક સિટીમાં મેન્શન ટેક્સ માટે થ્રેશોલ્ડ $1,000,000 છે (આ કિંમતે હવેલી વેચાય તેવી શક્યતા નથી). ટેક્નિકલ રીતે ટેક્સને ટ્રાન્સફર ટેક્સ ગણવામાં આવે છે, જે ખરીદનાર દ્વારા $1,000,000 જેટલી અથવા તેનાથી મોટી મિલકતો પર ચૂકવવામાં આવે છે. કરની રકમ બદલાય છે અને તે સ્નાતક દર છે જે $1 અથવા તેથી વધુની મિલકતો માટે ખરીદી કિંમતોની શ્રેણીના આધારે 3.9 ટકા વધીને મહત્તમ 25,000,000 ટકા છે.

•             શીર્ષક વીમો (ફક્ત કોન્ડોસ). કોન્ડો ખરીદવા અને મોર્ટગેજ મેળવવા માટે શીર્ષક વીમો જરૂરી છે અને સામાન્ય રીતે ખરીદ કિંમતના 0.45 ટકા ચાલે છે. તે ખરીદદારો અને ધિરાણકર્તાઓને ઘરની માલિકી પહેલાં મિલકતના શીર્ષકના દાવા સામે રક્ષણ આપવા માટે હસ્તગત કરવામાં આવે છે.

•             મોર્ટગેજ રેકોર્ડિંગ કર (ફક્ત કોન્ડોસ). આના માટે ખરીદદારોએ $1.8થી ઓછી ગીરોની રકમ પર 5,000,000 ટકા અને $1.925થી વધુની મોર્ટગેજ રકમ પર 500,000 ટકા ચૂકવવાની જરૂર છે. આ લોનની રકમ છે અને ખરીદ કિંમત નથી. મેનહટનમાં સરેરાશ એપાર્ટમેન્ટ માટે $2,000,000 માટે 20 ટકા ડાઉન સાથે, માત્ર મોર્ટગેજ રેકોર્ડિંગ ટેક્સ માટે $1.925 લોનની આશરે $1,600,000ની રકમ પર 30,800 ટકા ચાર્જ છે.

•             ફ્લિપ ટેક્સ (કો-ઓપ્સ). આ કો-ઓપ એપાર્ટમેન્ટ સેલ ટ્રાન્ઝેક્શન દરમિયાન કો-ઓપને ચૂકવવામાં આવતી ટ્રાન્સફર ફી છે. ફી તકનીકી રીતે કર નથી અને તેથી મિલકત કર તરીકે કપાતપાત્ર નથી. ફ્લિપ ટેક્સની રકમ અને તેના માટે કોણ ચૂકવે છે (ખરીદનાર અથવા વેચનાર) કો-ઓપથી કો-ઓપ સુધી બદલાય છે. માહિતી સામાન્ય રીતે ઇમારતોની માલિકીના લીઝ અથવા કાયદા દ્વારા કો-ઓપમાં દર્શાવેલ છે.

•             વધારાની ફી. મોર્ટગેજ ફી, રીકોડિંગ ખર્ચ, આકસ્મિક, વગેરે.

•             ન્યુ યોર્ક સ્ટેટ અને એનવાયસી ટ્રાન્સફર ટેક્સ (ફક્ત નવા વિકાસ કોન્ડોસ). (prevu.com)

છેલ્લે

જ્યારે સોદો આખરે પૂર્ણ થાય છે, ત્યારે ખરીદનાર વેચનારને તેમના પૈસા આપે છે. વિક્રેતા ખરીદનારને ડીડ (કોન્ડો માટે) અથવા માલિકીનું લીઝ (કો-ઓપ્સ માટે) આપે છે અને દરેક વ્યક્તિ તેમના જીવન સાથે આગળ વધે છે.

અંતિમ નોંધ

હું મારા સ્વાસ્થ્ય માટે ન્યુ યોર્ક શહેરમાં ગયો.

હું પેરાનોઇડ છું, અને તે એકમાત્ર જગ્યા હતી જ્યાં મારા ડરને ન્યાયી ઠેરવવામાં આવ્યા હતા. (અનિતા વેઈસ)

El એલિનોર ગેરેલી ડો. ફોટા સહિત આ ક copyrightપિરાઇટ લેખ, લેખકની લેખિત મંજૂરી વિના ફરીથી બનાવાશે નહીં.

શ્રેણી:

ભાગ 1. ન્યુ યોર્ક સિટી: મુલાકાત લેવા માટે સરસ સ્થળ પણ... ખરેખર અહીં રહેવા માંગો છો?

ભાગ 2. કટોકટીમાં કો-ઓપ્સ

ભાગ 3. કો-ઓપ વેચો છો? સારા નસીબ!

ભાગ 4. કો-પીએસ: તમારા પૈસા ક્યાં જાય છે

છેલ્લું પરંતુ ઓછું નહીં:

ભાગ 5. કો-ઓપ મની પિટ ખોદતા પહેલા